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解读《关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知》

作者: 来自:枣庄市住房和城乡建设局 时间:2020-03-17 17:06:26

 

  前期物业服务是国家针对住宅项目物业服务的特点制定的一项制度,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。物业管理涉及面广、深层次矛盾多、关乎群众切身利益,社会各界对物业管理工作广泛关注。前期物业服务企业选聘和物业服务合同签订,将直接影响住宅项目物业服务的优劣。为规范我市物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业等各方合法权益,改善居民居住环境,维护社会稳定,促进和谐社区建设,在充分调研和学习借鉴先进省市经验的基础上,起草印发了《枣庄市住房和城乡建设局关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知》(枣住建房字〔2020〕12号,以下简称《通知》)。现将有关情况介绍如下:
  一、制定本文件的必要性
  住宅项目物业服务作为与社区居民生活最密切、最直接、最现实的一项生活需求,其涉及人员之众、涵盖内容之广、影响程度之深、社会关注度之高,已经日益凸显出其重要性。通过房地产市场的带动和引领,我市物业管理已经逐步发展成为一个重要的服务产业。2003年6月,国务院出台了《物业管理条例》;2007年3月,十届全国人大第五次会议审议通过了《物权法》,2007年8月,国务院根据《物权法》对《物业管理条例》作了相应修改;2009年《山东省物业管理条例》颁布实施,并于2018年进行了修订。前期物业管理一直作为一项重要的制度列入国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》,并且明确提出“鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。”“建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。”由此可见,前期物业管理对住宅小区物业服务起着决定性的作用,是物业服务管理的基础。
目前,我市物业管理工作还存在着一些问题,其中,由于前期物业服务招标、前期物业管理资料和前期物业合同备案不规范、不及时,甚至脱离监管,导致物业服务项目从一开始就“带病运行”的问题较为突出,国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》仅对前期物业招标及管理资料、会同备案工作进行了制度设计和原则性要求,通过细化制度设计,规范过程管理解决前期物业管理已迫在眉睫。因此,制定出台针对前期物业备案管理的规范性文件,非常必要。
  二、制定的过程和主要依据
  《通知》起草前,市住房和城乡建设局组织考察组赴临沂市进行了考察学习,并查阅借鉴福建、广西等省市经验,初稿拟定后,按照有关要求,充分征求了相关部门的意见和建议,并召开各区(市)物业管理机构参加的会议进行专题研讨,形成了《枣庄市住房和城乡建设局关于加强前期物业招标和物业服务合同备案管理工作的通知(征求意见稿)》。在充分吸收各方面意见建议的基础上,形成《通知》报审稿,报至局政策法规科。局政策法规科按规定程序进行了合法性审查,并征求局法律顾问意见,形成《通知》正式稿,由市住房和城乡建设局主要负责人审签印发。
  《通知》起草的主要依据是国务院《物业管理条例》第三章“前期物业管理”和《山东省物业管理条例》第二章第三节“前期物业管理与物业交付”等法规规定。
  三、主要内容说明
  《通知》共分五个方面、十二个条款,主要包括严格落实前期物业招标制度、切实加强前期物业管理备案、切实做好物业服务合同备案管理、进一步加强和规范物业服务管理等方面的政策要求和措施,确定了执行时间。
  《通知》一是明确了前期物业招标备案的资料、形式、时限及备案主体,二是明确了前期物业招投标时限和过程监管,三是规定了前期物业服务合同及前期物业管理资料备案程序、合同文本、备案形式及备案时限,四是规定了严把商品房预(现)售审核关和加强监督执法两项保障措施。其内容是在上位法的框架下,既对国务院和省条例的内容进行了细化和完善,又进行了改革和创新,确保《通知》的可行性、可操作性。

 

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