枣政发[2007]95号

各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
　　为进一步健全和完善我市住房保障制度，切实解决城市低收入家庭住房困难，根据山东省人民政府《关于贯彻国发［2007］24号文件进一步解决好城市低收入家庭住房困难的意见》（鲁政发［2007］74号）精神，结合我市实际，提出以下意见。
　　一、充分认识解决城市低收入家庭住房困难的重要性和紧迫性
　　解决低收入家庭住房困难，事关经济发展和社会稳定大局。我市各级高度重视城市低收入家庭住房问题，研究制定了一系列政策措施，不断加大住房解困工作力度，目前我市已全面建立了廉租住房制度，住房保障体系建设取得了初步成效。但各区（市）住房保障工作进展不平衡，廉租住房制度覆盖面较小，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，城市低收入家庭住房困难尚未得到根本解决。解决低收入家庭住房困难，是促进房地产市场健康发展的重要途径，是全面建设小康社会的客观需要，是维护社会稳定的重要任务。各级各有关部门要进一步提高对解决城市低收入家庭住房困难的重要性和紧迫性的认识，切实把这项工作抓紧抓好。
　　二、明确解决城市低收入家庭住房困难的指导思想、总体要求和基本原则
　　（一）指导思想。以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，大力实施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
　　（二）总体要求。以城市低收入住房困难家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下低收入家庭的住房困难，使低收入家庭住房条件得到明显改善，家民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
　　（三）基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足市情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；市级负总责，区（市）抓落实。
　　三、进一步推进廉租住房制度建设
　　（一）扩大廉租住房制度保障范围。廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。从2008年起保障范围将由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭。保障对象的具体条件是：
　　1、具有当地城市常住户口；
　　2、享受最低生活保障或家庭年收入在当地上年度城镇家庭人均可支配收入的1.5倍以下；
　　3、家庭人均住房建筑面积在10平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下。
　　（二）健全保障方式。保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。每平方米租赁住房补贴标准为当地住房租赁市场每平方米建筑面积平均租金与廉租住房租金的差额。实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需求助的家庭。实物配租房源按照大分散、小集中的配建原则，采取“四个一批”的办法解决，即新建一批廉租住房、购买一批符合标准的新建商品住房和存量住房、利用一批现有的公有住房，按照土地出让合同约定由开发企业提供一批新建商品住房。所利用的现有公有住房及收购的存量住房不符合廉租住房标准的，应当予以改造。新建廉租住房，应按照基本建设程序办理相关手续。
　　廉租住房的基本标准为：房屋结构安全；单套建筑面积不低于35平方米，不高于50平方米；每套独门独户，设有卧室、厨房、卫生间和给排水、供电、供暖、有线电视等设施并能正常使用；室外配有硬化道路，环境良好。
　　（三）落实廉租住房保障资金。根据国家有关规定，保障资金主要来源为：
　　1、市、区（市）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各区（市）还可根据实际情况进一步适当提高比例；
　　2、住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额；
　　3、年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
　　4、政府的廉租住房租金收入；
　　5、社会捐献及其他方式筹集的资金。

　　四、改进和规范经济适用住房制度
　　(一)规范供应对象和建设标准。经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
　　经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，防止重复交叉。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房和参加集资合作建房。经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米左右。
　　（二）合理安排建设规模。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。要根据我市实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。经济适用住房可以集中建设，也可以在普通商品住房小区中按一定比例配建，实现相对分散建设。随着我市经济社会的发展，可逐步采取发放购房补贴的方式，变“暗补”为“明补”，支持低收入家庭通过市场自主选购住房，解决住房困难。
　　（三）申请购买经济适用住房的条件
　　1、有当地城镇常驻户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市政府确定的供应对象；
　　2、无房或人均住房建筑面积低于我市城市居民人均住房面积60%以下的；
　　3、人均年收入低于市政府公布的上年度城镇居民家庭人均可支配收入的；
　　4、对离异、丧偶人员、一直没有婚嫁的大龄青年（35周岁以上的）及因病等原因致贫家庭，允许作为家庭单元申请购买经济适用住房。
　　（四）居民购买经济适用住房实行审批制度，其具体程序是：
　　1、在供需正常的情况下，房屋的选购，按申请时间先后排序。当符合条件的家庭数量多于经济适用住房房源时，按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素轮侯排序。
　　2、申请家庭应当持家庭户口本、成员身份证明、婚姻状况证明和所在单位出具的收入证明和住房情况证明以及所需的相关证明材料，无固定职业者由所在地街道办事处出具上述证明材料，填写《购买经济适用住房申报审批表》，向区（市）经济适用住房主管部门提出申请。
　　3、各区（市）经济适用住房主管部门负责对申请购买经济适用住房的居民进行资格审查，并予以公示。公示后有投诉的，经济适用住房主管部门应会同有关部门调查核实。公示后无投诉或者虽有投诉但经调查核实证明投诉不成立的，核发《准购通知书》。
　　4、购房居民持《准购通知书》，同经济适用住房开发建设单位签订购房合同，办理相关手续。
　　5、居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理土地、房产权属登记。权属登记部门在办理权属登记时，应当在权属证书中注明经济适用住房、划拨土地、购买价格、准购面积和实际购买面积等内容。
　　（五）经济适用住房实行政府指导价，销售基准价格及浮动幅度由有定价权的价格主管部门会同住房保障部门，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定。销售基准价格、浮动幅度及成本审核明细应向社会公布。经济适用住房的销售由政府统一组织、属地管理、各区（市）经济适用住房主管部门审核审批。
　　（六）严格经济适用住房上市交易管理。
　　1、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年的，不得上市转让或出租经营。购买经济适用住房满5年的，购房人按照交易成交价格10%比例向政府交纳土地收益等价款、转为完全产权后，可以上市转让或出租经营。
　　2、属于转让的，政府可优先回购。购房人购买经济适用住房后又购买其他住房，或购买经济适用住房不满5年确需转让的，其经济适用住房由政府回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
　　3、计算已购经济适用住房住满5年的起始日期，以房屋所有权初始登记的日期为准。
　　（七）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划的前提下，经城市人民政府批准，利用自用土地组织实施。各级国家机关、事业单位一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征收或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。已享受房改政策购房、已购买经济适用住房或已参加过集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买的基础上，房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房房源。
　　五、逐步改善其他困难群体的居住条件
　　（一）加快集中成片棚户区改造
　　1、工作目标。到“十一五”末，用3年的时间基本完成我市棚户区（指旧城区内国有土地上由破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建，没有公共排水设施，居民生活环境恶劣的危旧房集中片区）改造任务；基本完成城区内3万平方米以上集中连片旧住宅区（主要指已经建成并交付使用的、配套设施不齐全、环境质量较差的住宅小区或住宅组团）整治任务。通过改造和整治，实现棚户区和旧住宅区居民居住水平和生活质量的较大提高，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。
　　2、基本原则。坚持统一领导、统筹安排、因地制宜、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作相结合的原则；坚持科学规划、配套建设的原则；坚持依法运作、维护社会稳定的原则；坚持公开、公平、公正和阳光操作的原则；坚持改造整治与加强后续管理并重的原则。
　　3、政策扶持，规范运作
　　（1）充分发挥规划的引导和调控作用。要在调查摸底的基础上，根据棚户区住房的破损程度和改造难度，编制棚户区拆迁改造计划，明确近期和中长期工作目标，有重点、有步骤地推进，并根据我市总体规划、近期建设规划和棚户区改造计划，抓紧编制棚户区改造的详细规划，明确用地性质和不同地段的容积率等指标。棚户区拆迁改造计划、详细规划及改造实施进展情况要及时向社会公布，方便群众查询，听取群众意见，接受社会监督。
　　（2）政府主导，多种方式推进棚户区改造。棚户区改造应采取政府统一组织、优惠政策扶持、市场化运作的模式实施。对有商业开发价值的棚户区，实行市场化运作；对改造难度大、不具备商业开发价值的棚户区，由政府直接组织实施。住房困难家庭较多的工矿区和困难企业，经市政府批准，可以组织职工采用集资合作建房的方式改造棚户区。
　　（3）严格拆迁安置房建设标准。用于棚户区改造的拆迁安置房应当严格执行国家住房建设标准，以中小户型为主。要根据国家有关建设程序、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理，确保工期和工程质量，以及公共基础设施的配套完善。新建住房要满足居民进住使用的基本要求。
　　（4）棚户区改造建设资金通过市场运作、多渠道筹集的方式解决，比如棚户区腾空土地处置收益、政府提供资金、棚户较集中的企业出资补贴、收益居民个人出资、社会捐赠等。
　　（5）棚户区改造安置房和职工集资合作建房，经依法批准可纳入经济适用住房计划，按经济适用住房政策管理，所需建设用地以划拨方式供应。规划为经营性用地的，全部纳入政府土地储备，以招标、拍卖、挂牌方式供应，提倡净地出让。也可将棚户区改造安置作为条件，实施国有土地招标、拍卖、挂牌出让。所得土地出让收入全额纳入财政，按照“收支两条线”规定管理，用作棚户区改造补充资金。
　　（6）棚户区改造安置房和旧住宅区整治项目，一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，经营性收费减半征收。棚户区改造安置房项目小区外的基础设施建设费用由政府承担，小区内非经营性公共配套设施建设资金的50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨。
　　（7）列入经济适用住房计划的棚户区改造安置房建设使用划拨土地不征契税；棚户区被拆迁居民在重新购买安置房时，其实际购房款超出货币补偿款部分，按照有关规定据实缴纳契税；承建棚户区改造项目的开发企业纳税确有困难的，按规定审核批准后，可减免房产税和城镇土地使用税。
　　（8）认真落实国家和省城市房屋拆迁法律法规确立的住房保障制度。棚户区改造拆迁项目，实行计划单列，由市建设行政主管部门会同市发展改革部门审批。被拆迁人只有一套住宅房屋，且被拆迁房屋达不到国家规定的最低住房套型面积的，按照国家规定的最低住房套型面积进行补偿或安置，增加的费用由拆迁人承担。
　　（9）未按房改价购买棚户区公有住房的住户，可以先按照房改政策购买，然后实行产权调换或货币补偿。
　　（二）政府主导，突出重点，搞好旧住宅区整治
　　1、切实将旧住宅区整治纳入政府公共服务的重要内容。各区（市）要对现存旧住宅区的人口构成、土地使用现状、建筑物现状、公共服务设施和市政公用设施现状进行深入调查。按照加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，在城市总体规划中明确旧住宅区整治的总体要求，并在控制性详细规划中加以落实。
　　2、多渠道筹集资金，加大对旧住宅区整治的投入，提高资金使用效益。旧住宅区内的道路、照明、绿地等基础设施和公建配套设施资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原开发商投资解决；供电、电信、供水、供气、供热等管线设施的更新改造专项支出，由各营运单位承担；对于扩大居住面积、改造住房产权人专有的设施设备等项目支出，由受益居民承担。
　　3、加强环境综合整治。加大拆除违章建筑力度，机关、事业单位、街道办事处、居委会等单位要带头拆除自行建设的违章建筑。确属住房、生活困难居民，在拆除其违章建筑的同时，应按现行住房保障政策，改善其住房条件。集中整治乱贴、乱画、乱摆、乱放等“脏乱差”现象，补植增辟绿地，搞好绿化美化，为居民创造良好的生活环境。
　　4、完善配套设施。要对旧住宅区内的社区服务、文化体育、安全防范、管理服务用房等配套设施设备进行补建，各区（市）市政公用企业要按照政府确定的整治方案，完善供电、供水、排水、供气、供热、垃圾收集、电信、邮政等市政基础配套设施及公用设施，方便居民生活。整治时，应同步进行水电“一户一表”改造。有条件的，要按照“节能、节地、节水、节材、环保”的要求，实施旧住宅区既有建筑的节能改造及供热采暖设施改造。
　　5、做好房屋整修和维护。要按照整治方案，做好对旧住宅区内危旧房屋主体结构加固、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造、“平改坡”等整治工作。
　　（三）创新机制，完善服务，做好改造整治居住区的后续管理
　　1、要将改造整治后的居住区纳入社区统一管理。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用。充分尊重群众意愿，考虑居民支付能力，探索改造整治居住区的物业管理模式。
　　2、对居民收入水平相对较高、具备一定条件的，可推行不同等级的专业化物业服务，由专业物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取服务费用；对于居民收入水平较低、尚不具备引入专业物业服务条件的，可依托业主委员会，实行小区居民自我管理、自我服务。
　　3、改造整治前由市政、环卫、绿化、街道承担的诸如小区垃圾清运、路灯照明、市政设施养护等工作职能和费用，改造整治后仍由相关部门承担，可有偿委托物业服务企业实施。供水、供电、供气、供热等单位应当向居住区内最终用户收取费用，委托物业服务企业代收的，委托单位应当支付相应费用。
　　4、改造整治中，可按照房屋总建筑面积3‰的比例，建设社区服务、物业管理和居民公共活动用房，并可按照房屋总建筑面积4‰的比例，建设部分经营用房，其产权归全体业主所有。经营用房的经营收益作为居住区维护管理费用的补充资金，由社区居民监督使用。
　　5、推行城管执法进社区，专业执法与社区管理相结合。严肃查处和纠正新的违章搭建、乱堆乱放、乱贴乱画等违法和不文明行为。通过宣传引导，提高社区居民的文明意识，发动群众广泛参与，维护改造整治后居住区的环境秩序。
　　（四）加强领导，明确责任，确保改造和整治工作顺利实施
　　1、加强领导。各区（市）要把棚户区改造和旧住宅区整治作为一项政治任务列入议事日程。建设、发改、民政、财政、国土资源、地税等部门，要按照各自职责，协作配合，切实把改造整治工作落到实处。
　　2、强化监督。各区（市）要依据本意见的要求，结合当地实际，研究制定棚户区改造和旧住宅区整治方案，认真组织实施。要将改造整治工作纳入各级目标责任考核。要加强对改造整治工作的监督和对政府投入资金的监管，对严重影响干扰改造整治工作的违法违规行为要依法依纪严肃处理。
　　3、广泛宣传。棚户区改造和旧住宅区整治是一项关注民生、让利于民的系统工程，涉及面广，政策性强。各区（市）要采取多种形式，加大宣传力度，重点宣传棚户区改造和旧住宅区整治的意义及相关政策，切实做好群众的思想工作，动员全社会主动参与。各区（市）要及时总结推广先进经验和做法，以点带面，推动改造整治工作顺利实施。
　　（五）多渠道改善农民工居住条件。改善农民工居住条件要坚持政府引导、单位负责，并与维护农民工就业、医疗、子女上学等权益相结合。用工单位作为改善农民工居住条件的责任主体，要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设符合农民工特点的集体宿舍，以合理租金向农民工出租，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。随着我市经济社会的发展，农民工住房、集体宿舍建设可执行经济适用住房建设的相关优惠政策。
　　六、完善解决城市低收入家庭住房困难的配套政策和工作机制
　　（一）落实优惠政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。市级收费项目由市财政局予以公布。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在城市申报年度用地指标时单独列出，切实保证供应。三是廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。廉租住房、经济适用住房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50％从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨，50％计入房价；经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可按国家规定给予相关政策支持。各区（市）人民政府应将解决低收入家庭住房困难的各项优惠政策向社会公布，确保落实到位。
　　（二）编制实施发展规划和年度计划。各区（市）人民政府要在已开展的居民住房状况调查的基础上，抓紧建立健全低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，于2007年底前上报省建设厅备案并向社会公布。要将人均住房建筑面积10平方米以下的低收入家庭作为当前住房解困工作的重点，在此基础上逐步扩大保障范围。要按照解决低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障各项资金落实到位，确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。
　　（三）建立健全管理机制。各区（市）人民政府应对廉租住房、经济适用住房供应对象的收入标准和住房困难标准，以及廉租住房的保障面积标准和租金补贴标准实行动态管理，每年向社会公布一次。廉租住房和经济适用住房保障实行严格的准入和退出机制。要建立健全廉租住房和经济适用住房的申请、审核和公示办法，及时向社会公布，规范供应管理。要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，强化廉租住房年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。
　　（四）确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则，提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
　　（五）继续深入落实房地产市场各项调控政策措施。各区(市)要认真贯彻国家和省房地产市场调控部署，严格落实“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的要求，进一步加大住房供应结构调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。
　　七、切实把解决城市低收入家庭住房困难各项政策措施落到实处
　　（一）落实工作责任。市政府对全市解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，并对各区（市）人民政府实行目标责任制管理，有关工作情况纳入对区（市）人民政府的政绩考核之中。解决城市低收入家庭住房困难是人民政府的重要责任。各级人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难列入重要议事日程，确保各项政策措施落实到位，并在每年向同级人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告年度计划完成情况，接受人民群众监督。
　　（二）加强组织领导。建立枣庄市住房保障联席会议制度，由市政府分管领导主持，建设、发展改革、监察、民政、财政、国土、人民银行、地税和物价等有关部门参加，加强对全市解决城市低收入家庭住房困难工作的组织领导，并对工作中的重大问题进行研究、协调和指导。联席会议各成员单位要按照各自职责，加强对各地工作的指导，抓好督促落实。各区（市）人民政府也要建立相应的工作机制，切实加强对解决低收入家庭住房困难工作的组织领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作。各级建设（房管、房改）部门要承担起解决城市低收入家庭住房困难工作的牵头职责，在政府统一的领导下，加强同各有关部门的协调配合，抓好工作任务落实；各有关部门要根据职能分工，各司其职，密切配合，形成解决城市低收入家庭住房困难的合力。
　　（三）严格监督检查。市建委会同监察局等有关部门，负责对各地解决城市低收入家庭住房困难工作情况进行监督检查，对工作不落实、措施不到位的，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任。市财政、审计等部门要加强对廉租住房保障资金管理和使用情况的监督检查，确保廉租住房资金专款专用。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守以及违反规定截留、挤占、挪用、套取廉租住房保障资金的，要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
　　八、本实施意见自发布之日起施行。《枣庄市人民政府关于印发加快经济适用住房建设意见的通知》（枣政发［1999］63号）和《枣庄市人民政府关于印发枣庄市经济适用住房销售管理办法的通知》（枣政发［2003］56号）同时废止。