枣庄市2012年住房和城乡建设事业经济形势分析

枣庄市住房和城乡建设局

（2012年12月）

 

      2012年我市住房城乡建设系统紧紧围绕城市转型战略和建设“幸福新枣庄”工作目标，牢牢把握“稳中求进”的战略基调，纵深推进新型城镇化，全市住房城乡建设事业实现平稳较快发展。

      一、2012年度建设事业运行情况

      （一）城市规划。2012年，全市完成控制性详细规划16项，规划面积2910公顷，控制性详细规划覆盖率98%，完成专业规划6项。中心城区路网和中心城棚户区改造等6项专业规划已完成，正在编制枣庄市城市广告规划、滕州市全域城镇发展整体规划、枣庄市城市防洪规划、枣庄市综合交通规划、枣庄市综合管网规划、枣庄市地下空间建设规划和枣庄市加油站规划等多项详规及专项规划。乡镇规划编制工作顺利推进，滕州市木石镇（鲁南高科技化工园区）总体规划、市中区县域村镇体系规划等一系列乡镇规划也正在编制中。

      （二）城市建设。1-11月，城市基础设施建设完成投资37.2亿元，同比增长15%，预计年底完成投资38亿元，同比增长8.6%。新增供热面积217万平方米，新增道路面积120万平方米，新增绿地面积380公顷，供水户表改造完成1.51万户，新建污水管网55.2公里。

      1、城市道路建设。中心城区投资6.2亿元新建、改造道路34条。市中区对122条背街小巷实施了综合整治，修复人行道9.1万平方米，完成绿化面积1.4万平方米，全面提升了老城区道路出行环境。完成跨越新城区、薛城区、峄城区的榴园大道项目建设，完成投资约1.7亿元，极大地促进了我市旅游业的发展，提升了中心城区道路交通环境。山亭区完成城区13条道路的建设改造工程。滕州市新建、改建道路39公里，完成解放路斜拉大桥和大同南路大桥建设，实施了27条背街小巷改造工程；打通修建了6条城市主干道，实施了12条城市次干道建设。

      2、景观绿化工程。今年我市开展国家森林城市创建活动，实施城乡路域综合整治，全面强化城区的绿量提升和绿化工程建设。新城区祁连山路景观绿化工程项目是我市创建森林城市的重点项目，已完成工程投资9000万元，建成后将成为新城高铁站的迎宾自然风光区和新城的又一个自然文化休闲区。山亭区对城区10多条道路实施绿化提升和维护，新增绿化面积30万平方米，并实施了紫云湖公园。市中区背街小巷整治完成绿化面积1.4万平方米。峄城区结合创建森林城市活动，发展生态旅游、石榴文化，升级206国道、坛山西路、建设路，绿化公路里程达32.8公里。台儿庄区精致建设水系水景，在做足做大背景森林的基础上，兼顾水生、陆生多种植物配置，体现自然、生态之美，城区新增水面积7万平方米，建设城市森林景观7万平方米，突出彰显水乡特色。

      3、公用基础设施。市政公用设施配套建设稳步推进，全面加强城市水、气、热及污水管网建设力度，着力提升城市公用设施水平。供水工程：为加快推进中心城供水一体化，改善中心城区供水紧张现状，实施了羊庄水源地建设项目。城市供水户表改造工作进展顺利，全市共完成1.5万余户的户表改造任务。污水工程：2012年全市新增污水管网55.2公里。全面加强污水处理工作监管，充分发挥视频监控系统的作用，加强城市污水处理运行管理、资金拨付、设备管理、配套工程建设等方面的督察，及时发现问题，并跟踪督促有关单位进行整改，有力地促进了我市城市污水处理厂运行管理水平的提升。积极争取国家各项政策资金，今年我市污水项目建设累计到位多批中央资金3549万元。薛城区实施了污水处理厂一级A升级改造，有效改善了城市水环境和小沙河的生态修复功能。供热工程：今年1-11月全市新增供热面积217万平方米。薛城区实施了城市集中供热调峰热源厂建设工程和管网配套工程。峄城区实施的十里泉电厂引热工程，铺设管网13.4公里，升级改造换热站10处。燃气工程：自2007年我市开展天然气置换工作以来，全市累计置换天然气用户10万余户，有效地提高了燃气设施服务水平。

      4、新型城镇化建设。创新实施中心城区建设和大新城建设，实施新城区与薛城区及高新区“三区合一”，构建“大新城”框架，推进市中区、峄城区融合，促进中心城空间形态由分散型组团向紧凑型组团转变。推进城乡一体化建设，构建中心城区、区市驻地、小城镇和新型农村社区为主的现代城镇体系。

      （三）房地产业。1-11月份，我市房地产市场保持平稳发展，房地产开发完成投资174.14亿元，同比增长39.1%；施工面积1846.22万平方米，同比增长33.14%；新开工面积669.84万平方米，同比增长19.95%。竣工面积214.88万平方米，同比增长75.14%。销售面积166.48，同比下降20.26%，其中住宅销售面积150.39万平方米，同比下降21.94%；销售金额64.93亿元，同比下降16.97%，其中住宅销售金额53.3亿元，同比下降18.88%。空置面积105万平方米，同比增长114.68%，其中住宅空置面积73.33万平方米，同比增长115.36%。住宅销售均价3545元，同比增长3.9%。二手房交易情况：1-11月份，全市二手房成交量为5197套，同比下降13.76%，成交金额16.02亿元，同比下降15.94%，成交面积60.97万平方米，同比下降13.5%，二手房均价为2628元/平方米，同比下降2.81%。

      房地产市场运行特点及原因分析：

      1、房地产开发惯性增长。1-11月份，我市房地产开发投资和新开工面积完成量已接近去年全年水平，分别达到174.1亿元、669.84万平方米，同比增长分别为39.11%和19.95%，房地产开发保持较快增速。原因主要有两个方面，一是年初结转施工量大，近1200万平方米的房屋转入今年继续施工；二是得益于棚户区改造工程的顺利开展，在今年的新开工面积中，有272.65万平方米的棚户区改造项目开工建设，占全市新开工面积的46.3%。

      2、商品房销量震荡下行。进入11月份，房地产销售进入相对淡季，而且持续发酵的房地产宏观调控政策造成了房屋销量的下降，新建商品房、新建住宅销售面积双双下降，同比分别减少了20.26%和21.94%，降幅较为明显。

      3、竣工面积大幅上涨。1-11月份，我市商品房、商品住宅竣工面积分别为214.88万平方米，同比增长了75.14%。一些项目集中进入竣工期，造成了今年竣工面积的增加。

      4、空置面积加大。受竣工面积增加和销量萎缩双向影响，我市空置面积加大。截至11月底，空置商品房105万平方米，同比增长114.68%；其中空置住宅73.33万平方米，同比增长115.36%。

      5、商品住宅价格基本稳定，增幅较去年同期回落。目前，我市新建商品住宅均价为3545元/平方米，同比增长3.9%，价格基本保持稳定，增幅在合理区间。资金和销售上的压力使开发商在房屋定价策略上力求走量、甚至以价换量，宏观调控成效逐步得以巩固和加强。

      （四）保障性安居工程。截至目前，保障性安居工程累计开工34945套，完成目标任务的102.7%。其中，城市棚户区改造开工28752套，完成目标任务的103.3%；国有工矿棚户区改造开工3983套，完成目标任务的100%；廉租住房新开工建设320套，完成目标任务的103.2；经济适用房新开工建设2410套，完成目标任务的104.8%；公共租赁住房新开工建设3463套，完成目标任务的100.5%。保障性住房建设和棚户区改造力度的不断加大，有效解决了城市低收入家庭住房困难群众的住房问题，有力地推动了城市转型持续协调发展。

      一是树立“城市经济”的理念。将保障性安居工程建设当作一项发展工程，引入“城市经济”的理念，带动服务业发展、促进就业，从而实现政府和老百姓的可持续受益。

      二是坚持了四个主导。坚持政府主导规划、坚持政府主导拆迁、坚持政府主导安置房建设、坚持政府主导基础设施建设。第一坚持带规划净地出让，实施肥瘦搭配，打捆开发，注重点、线、面相结合，规划了千年古城历史街区、百年中兴矿区历史街区、五十年现代工业历史街区、枣庄老街历史街区。第二实施“无偿拆违，动态控违，有偿征收”、“谁得资产谁迁移”、“司法服务到一线”、拆一还一、容积率补偿等政策措施，实现了和谐拆迁。第三优先安排安置房建设，着重围绕“钱从哪里来、地从哪里出、房怎么建设、建成怎么管”等关键性问题，让原棚户区居民住得上、住得起、住得好。第四水、电、气、暖、道路、学校等基础设施建设，全部由政府负责。

      三是实行了五个机制。市纪委跟踪服务机制、市政府约谈问责机制、是政策激励机制、示范带动机制、战时作战机制。市里本着不求所得但求所变的原则，最大程度让利于区（市）政府，让利于被拆迁居民。将原本市级应得的财税、土地等收入全部让利于区（市）政府，国家和省给予的政策支持资金全部让利于棚户区居民。另外，市财政还设立专项奖补资金，对完成较好的区（市）单位给予资金奖励。

      （四）村镇建设。1-11月份，全市村镇建设完成投资54.5亿元，完成住宅建设106.65万平方米，公共建筑56.5万平方米，生产性建筑62.7万平方米。全市启动农房集中连片建设改造项目32个，涉及53个村（居），在建和完工15646户，改造农村危房3721户。

      一是加快小城镇建设步伐，着力培育县域经济新的增长极。坚持把小城镇建设作为推进城镇化、统筹城乡发展的关键节点，全面提升小城镇建设发展水平。今年，在省政府确定我市5个全省“百镇建设示范行动”示范镇基础上，筛选确定了5个市级新型城镇化示范镇，采取“5+5”的模式，对省级示范镇、市级示范镇，在财政、土地等方面给予重点扶持。实施了滕州市城市自来水管网向周边镇村延伸、峄城区“户集、村收、镇运、区处理”垃圾收集处理试点、市中区城边乡镇污水管网连接工程，让农村居民享受到了和城市居民同等的社区公共服务。

      二是积极推进新型农村社区建设和危房改造，着力打造幸福美好新家园。抓住我市被确定为山东省唯一的国家农村改革试验区的机遇，按照规划引导型、迁村腾地型等六种模式积极推进新农村社区建设，开工农房集中连片建设改造项目32个，涉及53个村（居），新建农房1.56万户。

      三是深入开展城乡环境综合整治，着力改善生态环境。结合创建国家森林城市，启动了新一轮村容村貌综合整治。将全市农村分为新型农村社区型、保留村庄整治型和近期搬迁改造型三种类型，并分别设定了村容村貌综合整治标准结合路域环境综合整治，组织开展了国省干线、旅游景区两侧可视范围内房屋的包装改造，对沿线街面店铺的广告牌、杂物垃圾等违法建筑进行了集中清理整治，并以行道树为主，辅以绿地、花坛或隔离带，基本达到了整体划一的效果。目前，全市319个整治村基本达标，累计完成投资7.21亿元，新增硬化道路面积25.47万平方米，新建广场43个，新增公共绿地151.94万平方米，安装路灯4125盏，铺设供水管道158.79公里，修建排水管道198.3公里，修砌排水沟239.14公里，新配垃圾桶（箱）4457个，新增垃圾收集车238辆，清扫垃圾1.25万吨，清除“三大堆”2.52万处，粉刷沿街建筑立面62.7万平方米，清理违章建筑20.9万平方米，农民生产生活条件得到了明显改善。

      （五）工程建设与建筑业。1-11月份，全市完成建筑业总产值190亿元，同比增长18.6%；实现增加值58亿元，房屋建筑施工面积2052.40万平方米，竣工面积657.6万平方米，实现结算利润11亿元，实交税金6.8亿元，同比增长26.1%。

      一是不断加强行业管理。全面完成建筑业企业资质年检工作，开展外出施工入枣备案管理工作。及时为企业办理各项转介手续，截至目前共办理58起。二是不断加强安全生产监管。组织开展建筑施工安全拉网式安全检查，对全市263个项目进行执法检查，共下达《责令限期整通知书》2103份，《责令停止违法行为通知书》192份，查出消除安全隐患17239条，对12家企业进行了警示约谈。开展“打非治违”及深基坑、模板支撑等专项检查,突出加强防暑防汛工作落实,同时，充分利用飞信平台，有效开展安全生产预警和温馨提示。三是深入开展建筑施工安全教育培训。积极部署开展“安全生产月”活动。在全市施工现场大力开展安全宣传活动，据统计全市共宣挂横幅1632条、张贴安全警示标语1326条，发放宣传单5480份，发放《致全市施工企业安全生产倡议书》928份。开展应急演练共计53次，出动人员440人，补充了61件应急装备，充实了救援人员410人，增加经费25万元，有效提高了作业人员的自救、逃生能力和整个行业的应急救援能力。四是全力做好农民工工资清欠工作。2012年全市建设系统各级清欠办累计受理拖欠投诉举报327起，接访6288人次，协调解决农民工工资19509.95万元，有效地维护了农民工的合法权益。

      （六）建设领域节能减排。1-11月份，我市新型墙材应用量7.58亿块标砖，规划区内新型墙材占建筑墙材总量的100％。新增节能建筑67.2万平方米，占民用建筑量的99.2%。既有居住建筑供热计量及节能改造共改造完成20个项目，总面积93.6万平方米，完成省里下达任务量的103.43%。

      一是新建建筑节能标准得到强制落实。实继续实施建筑工程全过程监管，严格执行节能设计审查备案、节能材料进场复验、节能施工检查、节能信息公示、节能工程专项验收等制度，确保节能标准落实到工程建设各环节、全过程，保证节能工程质量。二是着力推进既有居住建筑供热计量及节能改造。截至当前，各区（市）、枣庄高新区共确定改造项目20个、93.6万平方米。三是大力推广可再生能源建筑应用。截至目前，全市共完成项目16个、84.15万平方米，完成省里下达任务量的168.3%。。四是积极开展公共建筑节能管理工作。完成能耗统计和能源审计年度任务，共统计机关办公建筑和大型公共建筑86栋、总面积125.89万平方米；审计建筑物24栋、36.5万平方米，出具审计报告22份，超额完成省里下达的30万平方米的任务。完成公共建筑节能改造年度任务。根据能耗统计和能源审计结果，目前完成改造项目5个、5.09万平方米，超额完成省里下达的5万平方米的任务。

    二、建设事业经济运行中问题分析

      2012年我市城市建设运行平稳，建设事业健康发展，态势良好，各项工作稳步推进，但仍存在一些问题和不足，主要表现在：

      一是房地产行业资金链紧张状况仍将持续，可能将造成工期延缓甚至停工，导致延期交房甚至烂尾工程的出现，同时由此造成的工程质量、拖欠农民工工资、低价吸金等问题极易造成社会矛盾，影响社会稳定。另外，房地产市场供需差距加大。按照近三年的年均销售面积计算，目前我市的可售房屋面积可供销售两年，而目前的市场形势显现市场的成交量很难有大的起色。

      二是地方政府融资困难，资金压力较大，城市基础设施建设任务重。受国家经济宏观调控影响，我市财政收入大幅减少；受房地产市场影响，各级政府土地收益锐减；融资平台被冻结，市场融资困难，各项目建设责任主体的建设资金明显不足。

      三是城市功能分区的调整使部分城区的城市建设计划发生较大变化。今年我市实施了城市行政管理体制改革，中心城区管理权下放，城市建设实施属地管理，导致年初计划中的部分项目责任主体变化，工程建设协调难度加大，影响了项目推进。

      四是村镇基础设施欠账较多。由于长期投入不足、历史欠账较多，部分小城镇基础设施水平较低，公共设施建设严重不足，全市近80％的小城镇没有污水处理设施，燃气、集中供热、污水处理、垃圾无害化处理等指标几乎为零；全市农村近50%的道路没有硬化、没有排水管道，95％的行政村没有污水处理设施，40％的行政村没有生活垃圾收集点，路不平、灯不明、垃圾乱堆、污水乱倒现象仍然存在。小城镇建设土地指标制约因素较大。

      三、明年工作计划

      （一）以新型城镇化为引领，推进中心城区一体化发展。2013年，我市将以新型城镇化为引领，继续坚持“老城做新、新城做靓、同城化发展”的工作思路，统筹中心城区建设，实现融合发展，增强大新城及各城区的集聚力和辐射带动力。一是要优化路网格局，打通城区脉络，新城区将重点实施长江东路、民生路、珠江东路、长白山南路、珠江路大桥等道桥工程建设。二是在城市管理体制已理顺的基础上，积极推进城市建设的属地管理，将建设、管理、权益统一起来，交由地方政府统一负责，避免多头管理、重复建设等现象的发生。三是全力推进新城重点项目建设，加快文体中心、双子座等标志性建筑的建设进度，加快推进大新城综合功能的快速提升。四是结合棚户区改造，加大旧城区配套管网建设力度，全面提升城区基础设施配套工程建设水平，提高城市供水、排水、供热、燃气等设施服务功能。五是进一步加强民生工程建设。继续开展背街小巷整治和街头游园绿地建设，改善居民出行条件，提高城市宜居水平。做好燃气安全供应，继续实施危旧燃气管道改造，积极推进燃气储气设施建设。进一步加大热源厂和供热管网建设力度，不断提高城市集中供热普及率和供热用户满意率，确保优质安全高效供热。

      （二）认真抓好房地产市场管理和保障安居工程建设。一是加强行业监管，严格调控房地产增量。科学控制开发节奏，对全市房地产市场在区域和时点等方面统筹征收、供地、规划、建设，逐步消化市场存量，实现市场供需平衡。引导各团购单位积极购买现有住房或在建住房，以消化存量市场为主，不倡导团购期房。二是继续加快回迁安置房建设步伐。指导全市保障性安居工程建设将工作重心由房屋征收转入安置房建设阶段，积极破解资金难题，全力加快棚户区安置房建设，切实做好回迁安置工作，维护社会稳定。三是完善保障性住房后续管理，启动住房保障信息管理系统，实现部门间、区市间信息共享，确保管理运营依法有序，公开透明、公平公正。

      （三）积极稳妥推进小城镇建设。一是强化规划引领，着力提升小城镇建设品位。抓紧编制和调整小城镇总体规划，争取今年年底前，新型城镇化示范镇的总体规划修编按规定程序完成报批，争取2013年年底前，完成新型城镇化示范镇产业规划、镇驻地控制性详细规划的报批，实现建成区详细规划全覆盖，产业发展、基础设施、综合管线、公共服务、资源环境等专项规划编制基本完成。二是进一步加大政策扶持力度，重点培植一批全省小城镇建设典型。为充分发挥示范带动效应，促进全市小城镇协调发展，将率先推进西岗镇、陶庄镇等10个新型城镇化示范镇建设，在政策上强力扶持，在措施上重点保障，实施扩权强镇，力争用3-5年的时间，培育出1-2个全国百强镇，5-8个全省百强镇。三是强化投资拉动，切实增强小城镇承载力。从小城镇实际出发，本着“缺什么补什么”的原则，加快完善路网、水网、电网，加强供气、供热、通讯、排水、污水和垃圾处理等基础设施建设，推进镇域基础设施和环卫管理一体化。坚持公用基础设施项目优先向小城镇安排、集中建设的项目和资金优先投向小城镇原则，继续推进镇区新型农村社区项目建设，引导农民有序向镇驻地集中。

      （四）加强建筑业市场监管。一是加强产业指导，构建科学的产业结构。为企业与企业、政府之间牵线搭桥,促进信息互通、技术交流、资源优势互补、市场竞争能力提升。二是加强人才开发和科技进步，增强建筑业企业可持续发展后劲。通过加大人才开发和建立企业人才资源储备库，加快企业专业技术队伍建设，为建筑业企业发展壮大提供人力资源支持。三是严格资质管理，深入开展建筑市场整顿。以强化资质动态管理为手段，继续开展施工队伍专项整顿，规范企业市场行为，严格外地进枣施工队伍管理规范企业用工行为。四是狠抓质量安全，完善安全生产长效机制建设。严格实行安全生产许可证的动态管理，加大施工安全巡查力度提高施工现场安全文明生产水平，开展施工安全专项整治，提升安全生产防护水平和文明程度。

      （五）继续推进建筑节能改造。一是继续做好可再生能源建筑应用城市示范申报工作。自2010年以来，我市连续三年组织申报国家可再生能源建筑应用城市示范，2011年和2012年通过了省级评审并上报国家财政部和住建部审核，下一步将在已经启动的示范项目基础上，精心编制实施方案，继续申报2013年度全国可再生能源建筑应用示范市。二是统筹安排既有居住建筑供热计量及节能改造工作，增加改造项目，争取圆满完成今年任务。同时，做好资金奖补分配工作。三是继续加强公共建筑节能管理。开展公共建筑能耗统计和能源审计工作。加强运行节能监管，完成年度审计任务，将一批高能耗机关办公和大型公共建筑基本能耗情况予以公示。四是规范新型墙材发展。完善新能源、可再生能源和节能产品在建筑领域应用的政策制度，积极引导、扶持，推广可再生能源在建筑中的应用。