枣庄市2011年住房和城乡建设事业经济形势分析

 

枣庄市住房和城乡建设局

（2011年12月）

 

     2011年枣庄市住房和城乡建设系统坚持以科学发展观为指导，以转方式、调结构为主线，以“北连、西扩、东拓、南展”的中心城发展战略为目标，突出抓好棚户区改造、新城建设、住房保障、农房建设、建筑节能、公共设施等工作，稳步推进房地产、建筑、勘察设计等市场健康发展，切实推进建设事业平稳较快发展。截止11月底，全市城市基础设施建设完成投资32.35亿元，村镇建设完成投资62.6亿元，实现建筑业产值161亿元，完成房地产开发投资125.8亿元。

     一、建设事业运行情况

     （一）城市规划。2011年完成控制性详细规划10项，规划面积4700公顷，规划覆盖率达到98%。完成专业规划4项。

     1、控制性详细规划完成情况：编制完成了棚户区改造片区控制性详规5项，台儿庄区完成城区风貌规划和城区水系规划2项，山亭区完成城区风貌规划和城区水系规划2项，规划面积92公顷。峄城区完成文体中心控制性详细规划1项。

     2、专业详规完成情况：编制完成枣庄市住房和城乡建设事业“十二五”发展规划，枣庄市城市广告规划，枣庄市中心城区路网规划和市中区棚户区改造管网配套规划。

     3、2012年计划开展编制枣庄市城市防洪规划、枣庄市综合交通规划、枣庄市综合管网规划、枣庄市地下空间建设规划和枣庄市加油站规划等多项详规及专项规划。

     （二）城市建设。截止11月底，城市基础设施建设完成投资32.35亿元，与上年基本持平。新增供水能力3万吨/日，新增城市供热面积100万平方米，新增道路面积93万平方米，新增绿地面积175公顷，完成城市供水户表改造2.4万户，新增污水管网长度35.3公里，新增垃圾处理能力200吨/日。

     城市公共设施承载力稳步提升。一是城市供水运行平稳，户表改造力度加大。今年全市新增供水能力3万吨/日，供水一户一表改造1-11月完成2.4万户。在遭遇百年不遇的特大干旱、城市供水形势严峻的情况下，通过多项有效措施，启动供水应急预案、快速推进供水设施建设，圆满地保障了城市供水的正常运行。二是中心城区天然气置换工作有序推进。截止11月底已完成60个小区改造任务，改造燃气用户16742户，老城区新建和改造燃气管网共22.7公里。三是大力实施供热工程建设，提高供热保障能力。实施了新城蒸汽管网改造、换热首站前移工程和薛城区热源厂建设，正在实施东城区供热管网建设及小区二次网改造工程，进一步提高东城区供热管网覆盖范围。四是城市供排水工作成绩显著。成立了枣庄市城镇供排水协会，协调指导全市供排水行业工作。开展新城区建设项目排水系统拉网式调查，建立新城排水系统档案。截止11月底我市城市污水、垃圾处理设施建设项目已累计获得4890万元各类奖补资金，有效缓解了地方资金压力，大力地促进了我市城市基础设施建设发展。

     新城建设步伐不断加快。2011年截止11月底，新城累计完成投资5.93亿元。高铁站前广场工程已完成投资2.9亿元，完成全部工程量的94%。新城8条城市道路建设已完工2条道路，其它工程正进行紧张施工。2011年新城区将新增道路面积39.5万平方米，薛城区、新城区与高铁站将建成四通八达的交通枢纽网络。

各区（市）重点项目建设积极推进。台儿庄区全力抓好古城配套项目建设，新建道路6.8万平方米，开展路网升级改造工程，共完成污水管道建设3.2公里，雨水管道建设7公里，人行道铺装5.5万平方米，实施了10万平方米的台儿庄古城停车场建设工程。薛城区加快推进道路及水系景观建设，新增绿化面积27.6万平方米，扎实开展“全城大清洁活动”，全力提升城区整体卫生质量，加大城区基础设施的管理和维护力度，对13条城市道路提升改造，对城区内77道过路强电进行下地铺设，消除空中蜘蛛网美化城市环境。滕州市先后有159个城市基础设施项目动工建设，累计完成投资10.5亿元。开工建设了17条城市道路续建、新建和配套工程，实施了解放大桥、大同南路跨荆河大桥建设，完成了北关街跨小清河桥续建工程，扎实推进6处镇污水处理厂和城区第三污水处理厂建设。山亭区城市生活垃圾处理工程已完成填埋一区及渗沥液池土建、防渗工程，渗沥液处理系统设备招标工作正在进行，已具备运营条件并顺利实现省级验收。山亭区城市第二水源地（岩底水源地）建设，新增供水管网7.5公里。

     （三）房地产业。2011年随着城市转型和棚户区改造工作的全面展开，我市房地产开发发展势头仍较为充足。

     房地产开发投资、施工面积持续扩大，新开工面积增幅放缓，竣工面积显现负增长。1-11月份，全市房地产开发完成投资125.18亿元，同比增长66.6%。商品房施工面积为1386.64万平方米，同比增长42.2%。新开工面积为556.42万平方米，同比增长为11%，增幅明显放缓，而商品房竣工面积122.69万平方米，同比下降了14.45%。主要原因就是房贷政策抑制了一部分住房消费，开发企业资金回笼的速度减缓，项目贷款审批门槛的提高又造成了企业的融资困难，开发企业的资金链出现紧张，房屋新开发计划和竣工速度均放缓。

     房地产市场供给充分。1-11月份，全市商品房销售面积208.78万平方米，同比增长53.9%，其中住宅销售面积192.67万平方米，同比增长58.5%；商品房销售额78.21亿元，同比增长69.3%，其中住宅销售额65.72亿元，同比增长77.4%。销售量增幅较大的主要原因是上市销售增多及合作开发和定向团购因素影响。

     新建住宅销售价格平稳增长。当前我市新建住宅价格为3411元/平方米，同比增长11.9%。房价仍存在一定的上行压力，分析原因：一是我市较低的房价基数对增幅的敏感度较高；二是棚户区大面积改造产生的拆迁费用抬高了土地成本；三是人工费用、原材料价格的上涨、小区配套设施的完善、住宅品质的提高等因素直接推高了建设成本；四是紧缩的房地产信贷政策造成了企业融资成本的提高。

     新建商品住宅空置面积增量较大。1-11月份，商品房空置面积48.91万平方米，同比增长29%，其中住宅空置面积34.05万平方米，同比增长98.3%。随着项目的陆续竣工，房屋供给量的持续上升，可售房屋逐步转化为空置面积，在现阶段较为低迷的楼市消费氛围下，有可能出现空置面积的持续上升，造成一定程度的房屋积压。

     二手房市场交易量下降，交易价格上涨。1-11月份，全市二手房成交量为6026套，同比下降20.36%，成交金额为19.06亿元，同比下降24.22%，成交面积70.48万平方米，同比下降36.46%,成交均价为2704元/平方米，同比增长19.22%。交易量下降主要还是受到信贷政策影响，加上保障性安居工程及棚户区改造的不断推进，中低收入住房困难家庭及广大市民住房需求将得到有效满足。

     自从“国十条”出台以来，枣庄市的房价初现了稳中略有上升，房地产市场的涨势得到了有效的遏制。差别化信贷政策充分遏制了市场对楼房的投资性需求。而央行连续多次提高贷款利率，一定程度上增加了投资成本。随着调控政策的逐渐深入和渗透，枣庄房地产市场部分楼盘出现“有价无市”的局面，高端价位住宅的成交量明显下降。随着中低端住宅供给数量的增加，再加上大多数城市销售价格环比下跌的趋势明显，目前枣庄消费者对房市的观望气氛较浓。

     （四）保障性住房建设。1-11月份我市完成经济适用房建设投资24000万元，竣工面积3.9万平方米，竣工套数605套；开工建设公共租赁住房3988套，新增廉租房保障户143户。预计全年完成经济适用房建设投资25000万元，竣工面积10.2万平方米，竣工套数1704套，新增廉租房保障户233户。2012年我市计划完成经济适用房投资20000万元，竣工面积13万平方米，竣工套数2000套，新增廉租房保障户数170户。计划建设公共租赁住房3447套。

     编制完成了住房保障“十二五”专项规划，到“十二五”末，我市保障性安居工程城镇覆盖率由当前的11.7%提升到20%，建设保障性住房8.8万套。实行了在商品房中配建不低于6%的保障性住房，每年可向社会提供约2000套的保障性住房。健全了保障性住房管理体系。制定出台了《枣庄市廉租住房实物配租管理办法》、《枣庄市公共租赁住房管理办法》等规范性文件，制定了廉租住房和公共租赁住房建设技术标准。争取中央及省市奖补资金6262万元，其中廉租住房奖补资金1832万元，公共租赁住房奖补资金4430万元。财政配套资金落实13146亿元，其中土地净收益提取11050万元，住房公积金增值净收益提取2096万元。

     （五）村镇建设。截至11月底，全年村镇建设投入完成62.6亿元，完成住宅建设364万平方米，公共建筑78.7万平方米，生产性建筑108万平方米，全市开工农房集中连片建设改造项目142个，涉及262个村（居），启动39371户，实施农村危房改造9740户，农房建设和危房改造启动量分别占年度目标计划的98.43%和97.4%。

     强化政策扶持，加大财政投入。市级财政安排了5000万元专项奖补资金，较上年增加66.7%，同时完善奖补办法，侧重支持进度快、完成好、质量高的项目。强化用地支撑，对土地增减挂钩节约的建设用地，各区（市）每调用一亩指标给予乡镇的补助原则上不低于20万元，在更大程度上调动乡镇积极性。统一管理增减挂钩指标，充分考虑生产便民、生活利民因素，增减挂钩项目区内节地率原则上不超过50%，安置区容积率原则上不超过1.0，挂钩指标用于土地收益高的经营性用地的比例不得低于40%，留出部分园地、林地、菜地，用于农村集体经济发展，确保农民生产生活条件得到改善。

     强化公共资源投入。市、区（市）两级各部门将涉及农村社区路、水、电和治安、社保、医疗、科教、文体、超市的项目资金有机整合，按照“用途不变、渠道不乱、捆绑使用、各记其功”的原则，集中投向新型农村社区建设，今年整合捆绑此类项目资金约1亿元。

     规范项目运作，提高规划建设和工程质量水平。建立了严格的农房建设规范运作程序，制定了从建设方案预审到手续办理、开工建设、工程验收、办理房屋产权证的一整套工作流程。印发了加强新型农村社区规划管理工作的通知，制定了新型农村社区规划建设技术要点和新型农村社区规划审批流程，建立了规划审批和规划评审制度。加强对农民建房的指导服务，编印了《枣庄市新型农村社区设计方案图集》帮助、引导农民科学合理建房。举办村镇建设工程质量安全管理人员业务知识培训班，提高村镇建设工程质量安全管理人员的意识和业务水平，不定期组织安监、质检等部门开展在建工程质量安全隐患排查，坚决杜绝了村镇建设领域工程质量问题的发生。

     强化统筹配套，提高建设档次。将农村住房建设与新型农村社区党建、保险医疗、就业保障等统筹部署，重点加大了基础设施和公共服务设施配套完善力度，增强新型农村社区的承载力和吸聚力。峄城区所有新型农村社区都配套了党建活动场所、幼儿园、文化广场、秸秆气化站和小型污水处理设施；山亭区借助“西气东输”翼宁管道，启动了镇镇通天然气工程；滕州市西岗镇香舍里等社区建立了“五分钟居住生活圈”，农民生活环境和质量得到明显提升。

     （六）工程建设与建筑业。1-11月份，我市完成建筑业产值161亿元，同比增长8%，实现建筑业增加值48亿元，同比增长41.2%；企业实现利润11亿元，实缴税金5.4亿元，分别较去年同期增长86.4%和80%。

      行业管理工作有序展开，企业资质管理工作不断加强。2011年企业资质考核审核合格企业289家，不合格企业9家，新审批企业42家。逐步规范外出施工及入枣管理工作，及时为企业办理各种转介手续。继续加大《外地入枣建筑业企业管理规定》执行力度，认真落实“外地入枣施工企业备案抵押金制度”。开展装饰装修行业资质考核，对67家建筑装饰装修企业进行资质考核，核定一级企业3家、二级企业13家、三级企业51家。

      安全生产监管不断加强。分别与各区（市）主管部门及市直施工企业签订了2011年度安全目标责任书。强化企业安全生产许可证管理，对全市226家企业进行评价和条件复查。加强企业人员培训管理，组织企业三类人员考核，开展特种作业人员培训班十期，开展“安康杯”竞赛活动和安全生产月活动。强化现场管理，开展跨年度工程节后开工检查工作和强化全国两会“期间”建筑安全生产工作。对326个市直在建工程进行全面排查，下发限期整改通知书66份，责令违法行为通知书5份，抽查棚户区改造17个，查出安全隐患96条。部署开展施工起重机械产权登记备案和使用备案工作。开展建筑施工质量安全“双百”整治专项行动，抽调100人分成9个工作组对全市所有在建项目，不分城区、不分投资体，进行建筑施工质量安全生产大检查。

      清欠力度不断加强，拖欠案件明显减少。及时认真对全市拖欠工程款和农民工工资来访进行接待及协调解决。今年以来，全市共接访拖欠农民工工资事件320起，上访农民工1500余人次，清理拖欠农民工工资4054余万元，切实维护了建筑领域农民工的合法权益。

      （七）建设领域节能减排。1-11月份，全市规划区内新开和在建建筑工程节能设计和审查率为100%，新建建筑节能标准在施工阶段的执行率达98%以上；完成既有居住建筑供热计量及节能改造项目17个、52.9万平方米、是省下达任务量的112.6%；完成太阳能光热系统建筑一体化应用面积105.2万平方米、是省下达任务量的210％；完成公共建筑节能改造项目6个、5.6万平方米，是省下达任务的112%。

      新建建筑节能标准得到强制落实。1-11月，我市竣工节能建筑201万平方米，占民用建筑竣工总量的99.1%，超出省政府考核市政府的约束性指标。

      既有居住建筑供热计量及节能改造任务超额完成。今年省下达我市的既改任务是47万平方米，我市完成了52.9万平方米，超额5.9万平方米。市财政设立了800万元的市级既有建筑供热计量及节能改造专项资金。截至目前，全市已经下拨各类奖补资金1052万元，其中市级奖补300多万元。市里成立了建筑围护结构和供热计量两个专家组，进行技术服务，及时为各区（市）提供技术咨询和技术把关，有力地促进全市既有居住建筑供热计量及节能改造工作。

      新型墙材发展与“禁实”成绩突出。目前，我市取得《山东省新型墙材建筑节能技术产品认定证书》的企业68家，总生产能力折合标准砖约40亿块。目前我市新型墙体材料的生产及应用比例始终保持在100%，城市规划区全面实现“禁实”，工作重心已逐步向农村地区拓展。

      二、住房城乡建设事业经济运行中存在的主要问题

      2011年我市住房和城乡建设事业运行平稳，发展态势良好，各项工作稳步推进，但仍有一些制约因素，主要表现在：

      一是城建项目建设进展缓慢，受国家货币政策紧缩银根影响，项目建设单位资金缺口得不到较好解决，项目建设进度受到影响，中心城区重点项目建设资金落实困难，农房建设后续设施配套资金需求量大，施工单位存在垫资压力。二是新建建筑供热计量工作进展缓慢。既有居住建筑供热计量及节能改造未严格按照供热技术路线要求实施。多数开发企业对供热计量政策理解不够，未积极与供热专营企业进行对接。三是保障住房建设力度有待进一步提高，住房保障工作需进一步提高规范化程度，加强信息化建设，棚户区改造项目面临资金瓶颈问题。四是城市市政设施负荷日益加重，城区公用管网、公用停车场等公用设施规划建设需加快步伐。五是高品质住宅小区缺乏，楼盘竞争力普遍偏弱。我市住宅产业化水平相对滞后，房地产开发项目档次良莠不齐，高品质住宅小区及高档社区相对缺乏。

      三、2012年住房和城乡建设事业的工作计划

      （一）抓好保障性住房建设和管理。提前谋划、测算各类保障房的需求情况，着手制定2012年建设计划。突出抓好棚户区改造征收，对计划项目逐一研究，既抓好未实施项目的启动工作，也抓好已实施项目的扫尾工作，以扫尾促老项目建设、促新项目征收。继续做好规划和资金保障工作，加快回迁安置房建设进度，科学分配、集中使用奖补资金，向城市公共基础设施建设方面倾斜。进一步加强保障性住房后续管理，逐步健全保障对象经济状况审查机制，对保障对象的家庭经济状况实行定期检查，根据其变化情况及时调整，纠正各类违规行为。

      （二）加大城市基础建设力度。加大城市老旧管网改造力度，提高城市供水、排水、供暖、燃气等设施服务功能。继续推进城市污水和垃圾处理设施建设，结合棚户区改造，加大旧城区污水管网建设力度。积极出台配套政策，鼓励中水回用。进一步抓好城市污水处理厂建设和运行管理,加大对污水配套管网建设督导力度，提高污水集中处理收集率，继续在全市范围内开展城市污水处理绩效考核活动。启动中心城区供水保障工程，进一步整合中心城水资源实现一体化配置，实现市中、薛城、峄城、高新区供水管网互联互通、水资源优化配置；全面落实城市供水水质标准，确保供水安全。做好燃气安全供应，加快天然气置换和煤气中低压管网改造进度，继续实施危旧燃气管道改造，在全市范围内限期关停不符合规范的液化石油气瓶组气化站，进一步整治液化气市场经营秩序。加大热源厂建设力度，积极推广清洁高效能源，不断提高城市集中供热普及率和供热用户满意率，确保优质安全高效供热。全面推行《供热合同制》。深入研究计量表集抄系统研究，积极推进公用行业计量工作现代化。

      （三）着力改善农民居住环境。从推行垃圾处理城乡一体化入手，与推进农村住房建设与危房改造密切结合，切实加大农村基础设施建设和村容村貌整治投入，建立健全村庄环境卫生管理长效机制，突出抓好150个村（居）的村容村貌整治。一是充分利用现有环境条件进行整治建设，改善道路交通功能，并与自然环境相融合。二是搞好村庄供水与排水处理，有条件的村庄建设小型污水处理设施。三是围绕改善农村环境质量和景观面貌，绿化村庄主街道，配建街头绿地和小游园，增加绿量和品位。四是建立健全“户集、村收、镇运、区（市）处理” 的农村垃圾集中收集处理体系，搞好村庄垃圾收集、清运、处理和资源化利用。五是根据村庄规划和生产生活需要，科学配置小学、幼儿园、超市等各类公共服务设施。六是在保护生态环境的前提下，合理利用各种常规能源，推广使用太阳能、沼气、秸秆气化等可再生能源。

      （四）加强建筑业市场监管。力争2012年实现建筑业产值180亿元，实现建筑业增加值55亿元。加强企业资质管理，严格资质审批手续，严把外地企业入枣的备案关，鼓励枣庄企业出枣施工。不断加强建筑市场质量安全监管，深入开展规范建筑市场工作，认真开展建设系统专项治理工作，着力解决房屋建筑工程和市政工程招标投标及质量安全管理方面存在的突出问题，进一步规范建筑市场秩序。规范基本建设程序管理，严格落实行政许可制度，加强法定建设程序执行，加大对建设工程项目的执法检查和巡查。加强招投标监管力度，进一步规范建设单位招标行为，逐步推行建设监理招标投标制度；加大劳保金征缴管理力度，加强装饰装修市场管理，培养龙头装饰企业。

      （五）强化房地产市场调控。一是加强房地产市场监管。进一步加强对商品房预售资金的监管力度，重点加强对往年取得预售许可仍未竣工项目的监管，特别是对一些开发经营状况不好、资信较差项目的监管。完善房地产市场全过程监管制度，继续开展房地产综合执法检查和专项治理活动，加大对违法违规行为的查处力度，促进房地产业的健康稳定发展。二是加强房地产市场监测分析。进一步健全房地产市场信息系统和房地产数据统计制度，准确把握全市房地产市场情况及其走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，为政府正确决策和企业市场地位提供可靠数据支持。三是推进住宅产业化进程，推进高品质住宅建设。积极推行住宅部品认证。积极引进国内知名大型房地产开发企业，提高房地产开发项目的档次。推进住宅性能认定和康居示范工程。通过制定出台相关激励措施，切实提高开发企业积极性，并对具备示范带头作用的先进经验和成功项目范例进行推广。

      （六）积极推进建筑节能改造。继续完善确保新建建筑节能达标的各项制度、措施，加大“禁实”力度，将工作重点由城区向建制镇拓展，保持我市所有的新建建筑在施工阶段执行节能设计标准率98％，并逐步提高，力争达到100％。进一步加强既有居住建筑供热计量及节能改造工作完成77万平方米改造任务。继续做好机关办公建筑和大型公共建筑节能工作，2012年3月份前完成全市民用建筑能耗和节能信息年度统计工作，2012年完成50%以上大型公共建筑和30栋以上其他公共建筑能源审计工作，并公示能耗情况，高标准建设我市公共建筑节能监测系统。2012年计划完成5栋以上（以省里下达的任务为准）大型公共建筑及机关办公建筑节能监测子系统，并初步建立节能监管数据中心。加强对新建建筑太阳能建筑一体化应用工作的监管力度。申报国家可再生能源建筑应用城市示范工作。

 

      附表：枣庄市2011年住房和城乡建设事业主要指标完成情况报送表